Fenstertausch bei Miete und Eigentumswohnung: Wer entscheidet, wer zahlt?

Wer in einer Mietwohnung wohnt, kann Fenster nicht auf eigene Faust austauschen: Fenster gehören zur Mietsache, und über Austausch und Modernisierung entscheidet der Vermieter. In einer Eigentumswohnung sind Fenster in der Regel Gemeinschaftseigentum, über den Austausch entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft per Beschluss. Nur im Alleineigentum an einem Haus entscheiden Sie selbst. Dieser Beitrag erklärt, welche Rechte und Pflichten in den drei Konstellationen gelten und wie sich die Kosten verteilen.

Konstellation 1: Mieter

Als Mieter dürfen Sie ohne Zustimmung des Vermieters keine baulichen Veränderungen vornehmen. Das gilt auch für den Austausch von Fenstern. Mögliche Situationen:

Fenster sind defekt oder undicht: Der Vermieter muss die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand halten (§ 535 BGB). Zeigen Sie Mängel schriftlich an und setzen Sie eine angemessene Frist. Ob Reparatur oder Austausch erfolgt, entscheidet zunächst der Vermieter. Bei Schimmel oder erheblicher Zugluft kann eine Mietminderung in Betracht kommen. Diese ist nach Umfang des Mangels zu bemessen und sollte rechtlich geprüft werden, etwa durch einen Mieterverein.
Vermieter will modernisieren: Der Austausch alter gegen energetisch bessere Fenster ist eine Modernisierungsmaßnahme im Sinn der §§ 555b ff. BGB. Der Vermieter muss sie rechtzeitig ankündigen (§ 555c BGB), in der Regel drei Monate vor Beginn, mit Angaben zu Art, Umfang, Beginn, Dauer und voraussichtlicher Mieterhöhung. Der Mieter muss sie grundsätzlich dulden (§ 555d BGB), kann aber Härtegründe geltend machen.
Mieter will auf eigene Kosten tauschen: Das sollten Sie nur nach schriftlicher Zustimmung tun. Ohne Zustimmung können Sie zur Wiederherstellung verpflichtet sein.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Der Vermieter darf nach einer Modernisierung die jährliche Miete um einen Prozentsatz der aufgewendeten Kosten erhöhen. Nach § 559 BGB sind es acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten. Eine Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung innerhalb von sechs Jahren, nach der bekannten Regelung auf 3 € je Quadratmeter Wohnfläche und bei Monatsmieten unter 7 € je Quadratmeter auf 2 € je Quadratmeter. Erhaltungsaufwand (Reparaturkosten) muss abgezogen werden, weil ein Austausch defekter Fenster auch Instandhaltung ersetzt. Staatliche Förderung mindert die umlegbaren Kosten.

Beispiel mit illustrativen Zahlen: Fenster für eine Wohnung kosten 6.000 €. Davon werden 20 Prozent als Instandhaltungsanteil abgezogen: 4.800 € Modernisierungskosten. Acht Prozent pro Jahr sind 384 €, also 32 € im Monat. Bei 60 m² Wohnfläche wären das 0,53 € je m², weit unter der Kappungsgrenze. Alle Zahlen sind Beispielwerte, die Regeln sollten Sie im Einzelfall prüfen oder prüfen lassen.

Als Mieter können Sie eine Mieterhöhung auf Formalfehler und Berechnung prüfen. Mietervereine und die Verbraucherzentrale beraten. Prüfen Sie, ob die vorgeschriebene Ankündigung eingehalten wurde, ob Instandhaltung abgezogen wurde und ob Förderung berücksichtigt wurde.

Konstellation 2: Eigentümergemeinschaft

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind Fenster, Rahmen und Verglasung nach üblicher Teilungserklärung Gemeinschaftseigentum, selbst wenn sie zu Ihrer Wohnung gehören. Einzelne Eigentümer dürfen sie nicht eigenmächtig tauschen. Der Austausch ist eine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums:

Instandsetzung (Austausch defekter Fenster) wird durch Beschluss der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschlossen.
Modernisierung, also energetische Verbesserung über den Zustand hinaus, ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) seit der Reform 2020 grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschließbar, sofern sie nicht die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einzelne Eigentümer unbillig benachteiligt (§ 20 WEG).
Kostenverteilung richtet sich nach Beschluss und Teilungserklärung, grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen.

Praktisch bedeutet das: Stellen Sie als Eigentümer einen Antrag für die nächste Versammlung, mit Angeboten und Begründung. Ein einheitliches Erscheinungsbild der Fassade ist ein häufiges Argument für ein gemeinsames Vorgehen. Wurden Fenster auf eigene Kosten bereits in der Vergangenheit getauscht, gibt es oft Sonderregeln in der Gemeinschaftsordnung. Wenden Sie sich an die Hausverwaltung und prüfen Sie die Teilungserklärung.

Eine Eigentümergemeinschaft kann bei gemeinsamer Sanierung Förderung nutzen. Die WEG als Antragsteller ist zulässig, teils sind auch Einzelanträge je Wohnungseigentümer möglich. Hier ist die Abstimmung mit dem Energieeffizienz-Experten wichtig, da Förderanträge zeitlich vor der Auftragsvergabe liegen müssen, siehe Förderung. Ein Beschluss muss also bedingungsgerecht gestaltet werden.

Konstellation 3: Eigenheim oder Vermietung durch Eigentümer

Als alleiniger Eigentümer entscheiden Sie selbst. Wenn Sie vermieten, gelten die Regeln der Modernisierung wie oben. Ob die Fenster im Haus Ihres Eigenheims zusätzlich Genehmigungen brauchen, hängt von Bebauungsplan, Gestaltungssatzung und Denkmalrecht ab, siehe Denkmalschutz und Genehmigung.

Übersicht der drei Konstellationen

Merkmal	Mieter	Wohnungseigentümer	Hauseigentümer
Wer entscheidet?	Vermieter	Eigentümerversammlung	Eigentümer
Wer zahlt?	Vermieter, ggf. Umlage	Gemeinschaft nach Anteilen	Eigentümer
Förderung	Antrag durch Vermieter	Antrag durch WEG oder Eigentümer	Eigentümer
Besonderheit	Duldungspflicht, Härtefall	Beschlussfassung, Teilungserklärung	Auflagen von Behörden

Tipps für Mieter

Mängel schriftlich melden, mit Fotos und Datum.
Nicht eigenmächtig Fenster abdichten oder austauschen, ohne Rücksprache.
Bei Modernisierungsankündigung Fristen prüfen und Härtefallgründe sammeln.
Bei Mieterhöhung Berechnung prüfen lassen, zum Beispiel durch den Mieterverein.
Bei Schimmel kein Selbstverschulden provozieren: Lüften und Heizen dokumentieren, siehe Lüftungskonzept und Schimmel.

Wann Sie rechtlichen Rat einholen sollten

Streit über Mieterhöhung, Duldungspflichten, Schimmelverantwortung und Beschlussanfechtungen in der WEG sind rechtlich komplex. Beratung bieten Mietervereine, Eigentümerverbände, Verbraucherzentralen und Rechtsanwälte. Ein Beschluss der Eigentümerversammlung muss binnen eines Monats nach Beschlussfassung angefochten werden. Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.

Häufige Fragen

Darf der Vermieter Fenster austauschen, wenn ich nicht will?

Als Modernisierungsmaßnahme in aller Regel ja, wenn er sie ordnungsgemäß ankündigt. Härtefälle können berücksichtigt werden. Die Mieterhöhung kann ein Härtegrund sein.

Kann ich als Mieter eine Mietminderung verlangen, wenn Fenster undicht sind?

Bei erheblichen Mängeln kann eine Minderung nach § 536 BGB möglich sein. Die Höhe hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie sich beraten und melden Sie den Mangel zuerst schriftlich.

Muss ich als Wohnungseigentümer jeden Beschluss tragen?

Grundsätzlich ja, wenn er ordnungsgemäß gefasst wurde und nicht angefochten wird. Anfechtungen sind innerhalb der Frist möglich.

Quellen

Bundesministerium der Justiz — Gesetze im Internet: BGB und WEG
Deutscher Mieterbund — Informationen und Beratung zu Mietrecht
Verbraucherzentrale — Beratung für Verbraucher